產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設計，需要對要發(fā)展的產業(yè)進行選擇，對細分行業(yè)進行定位，同時要關注市場形勢、產品需求，要對資金平衡進行研究分析，可以說產業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計是一項系統(tǒng)性非常強的工作，需要豐富的經驗。筆者參與過大量產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設計項目，總結了“園區(qū)概念主題化”，“業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化”，“項目設置落地化”，“商業(yè)利益最大化”四個產業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計的操作要點。

產業(yè)園區(qū)要注重包裝，這有利于優(yōu)化內部環(huán)境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴大對外影響等，從而提升園區(qū)的市場競爭力，尤其是在產業(yè)園區(qū)競爭日益激烈、園區(qū)走向日益專業(yè)的背景下，產業(yè)園區(qū)開發(fā)者更應重視對產業(yè)園區(qū)進行主題化的概念包裝。

產業(yè)園區(qū)概念包裝應干練、精辟、醒目，應突出園區(qū)的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)特色、園區(qū)功能、經典案例四個角度進行分析，而大部分情況是這四個角度的綜合！

通過四個角度對產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃進行分析

1、基于區(qū)位優(yōu)勢

基于產業(yè)園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，綜合考慮園區(qū)在區(qū)域經濟所扮演的角色，對園區(qū)進行概念包裝。

2、基于產業(yè)特色

根據產業(yè)園區(qū)比較鮮明的主導產業(yè)定位，為進一步突出園區(qū)的產業(yè)特色，從產業(yè)的視角對園區(qū)進行概念包裝。

3、基于園區(qū)功能

基于園區(qū)比較獨特的功能定位，從園區(qū)功能的視角對園區(qū)進行概念包裝。

4、基于經典案例

利用國際知名的園區(qū)宣傳自己，從而擴大自己的影響力是一種常用的園區(qū)概念包裝的思路。

隨著產業(yè)園區(qū)開發(fā)越來越精細化、專業(yè)化，業(yè)態(tài)定位成為開發(fā)策劃的重要內容。產業(yè)綜合體、企業(yè)孵化器、企業(yè)加速器、標準化廠房等都屬于功能業(yè)態(tài)的具體表現形式，它們都有一個共同特點，就是在一定程度上可以進行模塊化組織和標準化生產，具有一定的可復制性。產業(yè)園區(qū)開發(fā)的業(yè)態(tài)選擇需要考慮可行性，根據廣東省建科建筑設計院的研究，產業(yè)園區(qū)規(guī)劃過程中的業(yè)態(tài)定位，大多要基于已有的業(yè)態(tài)單體進行組合創(chuàng)新。獨棟總部、標準廠房、高層辦公、多層辦公、商務酒店、商務會所、人才公寓、員工宿舍等業(yè)態(tài)單體如同一塊塊積木，業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新的過程就是“搭積木”的過程，在具體的開發(fā)策劃研究中可以根據以下幾個維度思考園區(qū)的業(yè)態(tài)組合。

1、參考企業(yè)需求

企業(yè)是產業(yè)園區(qū)的主要目標客戶，不同類型的產業(yè)，甚至不同類型的細分產業(yè)的企業(yè)，對園區(qū)物業(yè)載體的需求會有很大差異。如以現代服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)為主導產業(yè)的園區(qū)選擇Soho、Loft等業(yè)態(tài)風格可能更能滿足客戶需求，科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)則更偏好孵化器、加速器，流通型企業(yè)對交易市場等業(yè)態(tài)情有獨鐘，輕制造企業(yè)更有意愿選擇多層標準化廠房等等，因此產業(yè)園區(qū)在選擇業(yè)態(tài)組合時一定要有明確的主導產業(yè)定位，并深入研究企業(yè)對業(yè)態(tài)的需求。

2、參考規(guī)劃控制

產業(yè)園區(qū)的開發(fā)，尤其是小產業(yè)園區(qū)的開發(fā)，大都是建立在已成型的土地利用規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃或修建性詳細規(guī)劃的基礎之上，因此，在研究產業(yè)園區(qū)的業(yè)態(tài)定位時，必須考慮上位規(guī)劃對園區(qū)土地在性質、容積率、開發(fā)強度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規(guī)劃的前提下，縱然再具有創(chuàng)新性的業(yè)態(tài)組合也幾乎沒有落地的可能。

3、參考周邊競爭

市場化的產業(yè)園區(qū)在研究目標客戶需求的同時，也要掌握周邊園區(qū)的業(yè)態(tài)風格，了解市場競爭情況，做到“知己知彼”。產業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)既不能因有市場需求而盲目定位，也不能因有市場競爭而規(guī)避定位，它必須建立在綜合了解市場供求的基礎之上，選擇具有平衡性、獨特性的業(yè)態(tài)組合。

對于產業(yè)園區(qū)而言，項目功能屬性和收益屬性遠比項目創(chuàng)新屬性重要，因此只有保證項目的功能性與收益性，項目才有落地可能，而有效的市場需求和明確的投資主體是影響項目能否落地的關鍵，這在做產業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計時，需要引起足夠的重視。